În plină criză economică şi cu un conflict armat la graniţa cu România, războiul din Ucraina, piaţa imobiliară românească încă dă semne de stabilitate. Pe viitor însă vor creşte preţurile locuinţelor cu livrare în următorii doi ani. Casele cu teren şi spaţii de office dedicate sunt şi vor rămâne la mare căutare, asta pentru că lucrul de acasă va deveni o opţiune din când în când. Preţurile în creştere sunt datorate şi preţurilor tot mai mari la materiale, întârzierilor prea mari de la livrări în piața imobiliară.
Ce se întâmplă cu piața imobiliară în 2022?
Creditele ipotecare nu vor mai fi atât de accesibile în următoarea perioadă, ne spun experţii în imobiliare și vor creşte progresiv dobânzile. Asta înseamnă că va fi tot mai riscant şi mai greu să iei un credit ipotecar şi să îţi asumi o eşalonare a plăţilor pe un termen mai lung.
Achiziţionarea locuinţelor prin credit nu va mai fi atât de uşoară. Băncile sunt deja mai riguroase la acordarea creditării, oamenii sunt mai reticenţi, creditarea pe termen lung nu mai este o soluţie pentru niciun client care nu se bazează pe venituri mari constante. Dobânzile vor fi din ce în ce mai mari, aşa cum s-a văzut prea bine şi anul acesta, după ce a izbucnit războiul, şi vor fluctua, vor fi tot mai greu de plătit.
Cei mai afectaţi vor fi cumpărătorii tineri, care vor să îşi cumpere prima locuinţă. Închirierile vor fi preferate cumpărării, spun analiştii, asta deşi şi chiriile s-au scumpit foarte mult în toate oraşele mari. Cine reuşeşte să cumpere o locuinţă va prefera doar locuinţele noi şi va evita să investească în locuinţe vechi care presupun modernizări.
Pe măsură ce intrăm în recesiune şi criză economică se adânceşte pe fondul instabilităţii economice şi politice din regiune iar cererea de apartamente va începe să scadă. Asta înseamnă că va fi ofertă mai mare şi cerere mai mică şi atunci vor apărea problemele în piaţă mai ales pentru dezvoltatorii imobiliari care au deja proiecte în derulare.
Se vor cumpăra însă terenuri libere și case cu teren, mai ales că pandemia ne-a arătat cât de bine este să trăieşti în zone rezidenţiale şi la case, să ai linişte, câţi mai puţini oameni pe lângă tine, să ai verdeaţă şi spaţii verzi unde să te relaxezi când doreşti. În paralel, ofertele din piaţa secundară scad treptat.
Proprietățile devin investiții imobiliare
Nu se mai vând proprietăţi deja deţinute, ele devin investiţii imobiliare, sunt lăsate membrilor familiei. Practic proprietarul vede mai valoroasă investiţia decât valorificarea rapidă. Ideea este că membrii familiilor care vor primi proprietăţile le vor îmbunătăţi şi le vor folosi, le vor vinde la un moment dat la un preţ mult mai bun.
Deşi preţul la cumpărare a crescut în 2021 cu 10%, pe final de an s-a văzut o stagnare, cele mai mari trei pieţe scăzând că pondere totală de vânzări, tendinţă care s-a menţinut şi in 2022.
Pe piaţă secundară, la final de 2021 şi început de 2022 au fost date spre vânzare doar 6.200 de apartamente, o cifră foarte mică, cea mai mică din ultimii cinci ani. Scăderea faţă de 2020 a fost de 10%. Piaţa imobiliară din Bucureşti scăzuse cu 30%, cea din Cluj-Napoca a cunoscut o scădere de 23%. De aici şi presiunea foarte mare pe persoanele care îşi cauta locuinţe din moment ce există cerere foarte mare.
Oferta scăzută din piaţă secundară nu s-a compensat deloc cu locuinţe noi rezidenţiale, construcţia lor a scăzut în ultimii trei ani. S-au finalizat doar 50.000 de locuinţe în toată ţara în primele trimestre din 2021, iar preţul de tranzacţionare a crescut în 2021 cu 10%.
În piaţa secundară, în Cluj-Napoca, de exemplu, se tranzacţionează apartamente la preţ de 1.650 euro pe metru pătrat util, după care vine Bucureştiul cu 1500 euro, Timişoara, cu 1420 de euro şi Constanţa cu 1380 euro. Urmează Braşov şi Craiova, cu 1250 euro şi 1200 euro, Iaşi şi Oradea cu 1080 euro şi Sibiu cu 1.000 euro. Nume importante din piața imobiliară activează pe aceste piețe, de aici și rezultatele importante înregistrate. De exemplu, Napoca Imobiliare înregistrează creșteri anuale, fiind câștigătoare titlului de ”Agenția imobiliară a anului 2021” în Cluj-Napoca.
Vânzările de apartamente din piaţa primară au fost bune, din 180.000 de unităţi 140.000 sunt tranzacţii doar cu apartamente. Totuşi, remarcăm scăderi puternice pe cele trei pieţe mari, Bucureşti, Ilfov, Cluj – în 2021 ponderea vânzărilor a fost de 39% faţă de 44% în 2020.
